Pflegeimmobilie als Kapitalanlage kaufen: Lohnt sich eine Rendite von 3,XX % wirklich?

Viele Anleger beginnen bei der Suche nach einer Immobilie als Kapitalanlage mit einer klaren Kennzahl: der Rendite. Und auf den ersten Blick scheint die Sache eindeutig:

• Eine klassische Eigentumswohnung verspricht oft 4–5 % Rendite
• Eine Wohnung in der Pflegeimmobilie liegt hingegen häufig nur bei ca. 3–3,5 %

Warum also sollte man sich bewusst für die niedrigere Rendite entscheiden?
Die Antwort liegt darin, dass Rendite alleine nicht die „ganze Wahrheit“ ist.
Wir werfen einen Blick auf die Frage „Lohnt sich der Kauf einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?“.

Der direkte Vergleich: Kauf einer Wohnung in der Pflegeimmobilie vs. Kauf einer Eigentumswohnung

Schauen wir uns diese beiden typischen Szenarien an:

Beispiel 1: Investieren in Pflegeimmobilie

• Kaufpreis: 270.000 €
• Mietrendite: 3,2 %
• Jahresmiete: 8.640 €
• Besonderheit: häufig ein langfristiger Pachtvertrag (z. B. 20 Jahre)

Diese Einnahmen sind also planbar, der eigene Aufwand für die Verwaltung minimal.

Beispiel 2: Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage

• Kaufpreis: ca. 270.000 € für eine Eigentumswohnung in Düsseldorf (3 Zimmer, 85qm – 269.000€ plus Kaufnebenkosten), realistisch ist hier eine Vermietung für 1.100€ kalt pro Monat, das entspricht 13.200€ Mieteinnahmen im Jahr
• Jahresmiete: 13.200 €
• Mietrendite: 4,9 %
• nicht berücksichtigt sind dabei Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer mit 6,5 %, ca. 1,5 % – 2 % für Notar- und Gerichtskosten sowie Maklergebühren mit 3,57% inkl. MwSt.) – 11,57%
• bezogen auf den Gesamtkaufpreis (269.000€ *1,1157 = 300.123,30€) beträgt die Rendite in diesem Fall noch ca. 4,4%

Das klingt zunächst natürlich immer noch deutlich attraktiver als das erste Beispiel. Doch dieser Vergleich greift zu kurz.

Der Denkfehler: Bruttorendite ist nicht gleich reale Rendite!

Die höhere Rendite klassischer Wohnungen berücksichtigt viele Faktoren nicht, die in der Praxis aber immer wieder auftreten.

Typische Kosten und Risiken:

1. Leerstandsrisiko

• 1 Monat ohne Mieter bedeutet in dem Rechenbeispiel ca. 1.012 € Verlust an Mieteinnahmen
• Das entspricht rund 8,3 % der Jahresmiete

2. Instandhaltung und Hausverwaltung

• Das Hausgeld bei der Beispiel-Wohnung in Düsseldorf liegt bei 305€ pro Monat
• Im Schnitt können davon 60-70% auf den Mieter umgelegt werden, 30% davon tragen Sie als Eigentümer selbst – in diesem Beispiel entspricht das 12 x 91,50€ → 1.098 € jährlich

Zeitaufwand für die Verwaltung der Eigentumswohnung

3. Gerne vergessen: Der eigene Zeitaufwand

• Eigentümerversammlung, Kommunikation mit Mietern und Hausverwaltung, Nebenkostenabrechnungen – all das verursacht eigenen Aufwand und beansprucht Ihre Zeit
• bei Leerstand erforderliche Mietersuche, Probleme mit der Mietsache, Kommunikation, zum Beispiel auch mit Handwerkern bei Reparaturen…
• Zeitansatz: ca. 10 Stunden pro Jahr für Verwaltung + 15 Stunden alle 3 Jahre für Mietersuche/Übergabe = ca. 15 Std./Jahr im Schnitt.
• Bewertung: fiktiver Stundensatz von 40 € (brutto)
• Zusatz: Kontoführungsgebühren & Software
• Betrag: -650 € jährlich.

Realistische Rechnung Eigentumswohnung:

• Jahresmiete: 13.200 €
• Leerstand (1 Monat): -1.012 €
• Zeitaufwand und Verwaltung –650€
• Hausgeld: -1.098 €

Es verbleiben: 10.440€

Das entspricht – bezogen auf den Gesamtkaufpreis von knapp über 300.000€ – einer effektive Rendite von ~3,5 %. Damit liegt die reale Rendite der Eigentumswohnung plötzlich auf dem Niveau der Pflegeimmobilie

Warum Wohnung kaufen in der Seniorenresidenz anders betrachtet werden muss

Bei einer Pflegeimmobilie wie einer Seniorenresidenz handelt es sich nicht um eine klassische Vermietung. Typischerweise pachtet ein Betreiber die Einheit langfristig, oft mit Verträgen mit über 20 Jahren Laufzeit. Der Betreiber kümmert sich dabei um den laufenden Betrieb und übernimmt die Verwaltung und Vermietung der Einheiten. Für den Eigentümer bedeutet das:

• keine aktive Mietersuche
• kein Leerstandsrisiko (modellabhängig)
• kein operativer Aufwand

Warum Investoren bewusst eine geringere Rendite akzeptieren

Viele Kapitalanleger entscheiden sich daher nicht trotz, sondern wegen der niedrigeren Rendite für dieses Modell. Hierfür sprechen verschiedene Vorteile:

1. Planbarkeit

Die Einnahmen sind langfristig kalkulierbar.
Schwankungen wie bei klassischen Mietwohnungen sind deutlich reduziert.

2. Geringer Aufwand

Keine Kommunikation mit Mietern, keine Neuvermietung, kein Stress bei Problemen.
Das ist besonders relevant für:

• Berufstätige
• Investoren mit mehreren Objekten oder Einheiten innerhalb eines Objektes
• Einsteiger

3. Demografischer Trend

Der Bedarf an Pflegeplätzen steigt seit Jahren kontinuierlich. Das bedeutet:

• strukturell steigende Nachfrage
• langfristig stabile Nutzung

4. Stabilität statt Optimierung

Während klassische Immobilien auf Renditeoptimierung abzielen, stehen Pflegeimmobilien für Stabilität, Planbarkeit und Einfachheit.

Aber: Auch Pflegeimmobilien haben Risiken

Eine seriöse Betrachtung muss diese Punkte einbeziehen:

• Es besteht eine Abhängigkeit vom Betreiber
• Die Qualität des Standorts entscheidend
• eingeschränkte Flexibilität beim Verkauf
• Vertragsdetails (Pacht, Indexierung) sind genau zu prüfen

Ein solches Investment ist nicht risikofrei – aber anders strukturiert als klassische Immobilien.

Für wen eignet sich nun also welches Modell?

Pflegeimmobilie:

• Fokus auf passives Einkommen
• Wunsch nach möglichst geringem Aufwand
• langfristige, stabile Strategie

Eigentumswohnung:

• Fokus auf maximale Rendite
• Bereitschaft, sich aktiv zu kümmern
• höhere Risikotoleranz

Während eine herkömmliche Pflegeimmobilie bereits durch Stabilität überzeugt, bietet das Konzept unsere Partners TAKECARE aus Düsseldorf einen entscheidenden Mehrwert, der besonders für die eigene Zukunftsplanung relevant ist.
Hier ist ein weiterer Vorteil, der dieses Konzept so wertvoll machen:

Das bevorzugte Belegungsrecht bei der Pflegeimmobilie: Absicherung für den Ernstfall und für die Familie

Das ist wohl das stärkste Argument für Investoren, das für die Investition in Pflegeimmobilien spricht. Als Eigentümer erwerben Sie nicht nur einen Sachwert, sondern sichern sich und Ihren engsten Familienangehörigen (Ehepartner, Eltern, Kinder) ein bevorzugtes Belegungsrecht.

• Der Vorteil: Sollte im Familienkreis plötzlich Pflegebedarf entstehen, erhalten Sie vorrangig einen Platz in einer der Einrichtungen des Betreibers oder Partnernetzwerks.
• Warum das wichtig ist: In Zeiten von langen Wartelisten für hochwertige Pflegeplätze ist dies eine unbezahlbare „Versicherung“ für die eigene Familie.

3 % Rendite mit der Immobilie als Kapitalanlage – zu wenig oder genau richtig?

Eine Pflegeimmobilie ist keine Kapitalanlage zur Maximierung der Rendite, dabei geht es oftmals um mehr als nur das Gebäude. Sie ist eine Anlageform für Investoren, die bewusst tauschen:
weniger Rendite gegen mehr Planbarkeit und weniger Aufwand.

Wer ausschließlich auf die Prozentzahl schaut, wird klassische Immobilien bevorzugen.
Wer jedoch die reale Rendite und den tatsächlichen Aufwand betrachtet und möglicherweise sogar ganz bewusst mit Blick auf die eigene Altersvorsorge investieren möchte, kommt häufig zu einem anderen Ergebnis.

Weiterführende Überlegungen

Wenn Sie sich mit dem Gedanken beschäftigen, in eine Pflegeimmobilie zu investieren, sind vor allem diese Fragen entscheidend:

• Wie wichtig ist mir Planungssicherheit?
• Möchte ich mich aktiv um Immobilien kümmern?
• Welche Rolle spielt Risiko in meiner Strategie?

Eigentumswohnung kaufen in Seniorenresidenz – jetzt informieren

Informieren Sie sich über den Kauf einer Eigentumswohnung, zum Beispiel in der Seniorenresidenz „Philosophenweg“ in Wetzlar.

Investieren in Pflegeimmobilie

Disclaimer:
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen, Berechnungen und Szenarien dienen ausschließlich der allgemeinen Information und Veranschaulichung. Sie stellen keine Anlageberatung, Rechtsberatung oder Steuerberatung dar.