Revitalisierung von Bestands-Immobilien – historischer Bausubstanz neues Leben einhauchen

Revitalisierung – dabei handelt es sich um eine städtebauliche Maßnahme mit dem Ziel, Bestandsgebäude einer neuen Nutzungsform zuzuführen. Erfolgreiche und auch teils sehr kreative Beispiele aus der Praxis gibt es viele. Aus der persönlichen Arbeit der letzten Jahre gibt es da zum Beispiel drei sehr unterschiedliche Projekte.

Zum einen die historische Jugendstilvilla, ein herrschaftliches Anwesen in Grafen-Besitz, das saniert und für unterschiedlichen Nutzungen revitalisiert wurde. Raum für Kunst und Kultur-Veranstaltungen entstand im Erdgeschoss, darüber Büroflächen und noch eine Etage weiter oben Wohnfläche.

Architektin: Marjan Golchin-Nik (A.D.E.L. Gmbh & Co. KG)

Etwas völlig anderes ist das alte Industrieloft oder Bahnhofsgebäude, die als Eventlocation wiederbelebt werden, alternativ aber auch mit stylischen Lofts Wohnraum schaffen, wo vorher keiner verfügbar war.

Und drittens, aus unserem Onlinemagazin kennen Sie es vermutlich schon, das Projekt “Unser Oberhof”, bei dem aus einer historischen Hofreite ein Mehrgenerationen-Wohn- und Lebensraum entstanden ist.

Revitalisierung von Bestand kann eine Chance sein, in Regionen wie Frankfurt-RheinMain, in denen Wohnraummangel herrscht, aus der Bausubstanz, die bereits vorhanden ist, Wohnfläche zu schaffen, ohne neu zu bauen. Entscheidend ist die zeitgemäße Nutzung – wo früher ein Bahnhof war und heute überhaupt keine Gleise und Bahnverbindung mehr sind ist eine neue und veränderte Nutzung nur naheliegend.

Der Aspekt Denkmalschutz ist natürlich bei dem Thema Revitalisierung historischer Bauten ebenfalls enorm wichtig.

Abreißen und neu bauen oder revitalisieren? Architektin Antje Riedl sagt spontan „revitalisieren“.

Stadt oder Land?
Land, aber stadtnah.

Abreißen und neu bauen oder revitaliseren?
Revitalisieren.

Technische Innovation oder eher zurück zu den Wurzeln?
Ein guter Mix aus beidem.

Die Wohnung im Zweifamilienhaus oder im Wohnblock?
Puh! Da kann ich gar nicht so schnell drauf antworten, das hängt von vielen Faktoren ab. Beides kann schön sein, beides kann doof sein. Das hängt von Architektur, Umfeld, Umgebung und den Mitmenschen ab.

Copyright Foto: Antje Riedl, acr+ architekten

Wir wollen uns über Revitalisierung unterhalten und über das Thema „nachhaltig bauen“. Was verstehst du ganz allgemein unter nachhaltig bauen? Welche Aspekte zählen für dich als Architektin mit dazu?

Nachhaltigkeit beginnt bei mir bereits bei Planungsbeginn. Bedeutet, bei den ersten Beratungen schon zu schauen, inwieweit der Auftraggeber, der Investor, zum Thema Nachhaltigkeit steht, um dann den Gesamtprozess zu betrachten. Es geht nicht nur um die Bauphase, sondern es geht darum: Welche Rohstoffe kommen mit welchem Hintergrund auf die Baustelle? Wie sind Rohstoffe weiter zu verarbeiten? Also das ganze Paket. Dann die Nutzungsdauer.
Ich finde es sehr traurig, wenn manche Gebäude nur für 20 Jahre errichtet werden. Ein ganz schlimmes Beispiel für mich: die Zeil-Galerie. Die ist nach 20 Jahren wieder komplett abgerissen worden. Und das gab einen riesigen Schutthaufen, einen Abfallberg und dann wurde wieder alles komplett neu aufgebaut. Das ist genau das Gegenteil von Nachhaltigkeit.

Auch die Flexibilität eines Gebäudes zählt zur Nachhaltigkeit: Dass ein Gebäude nicht nur ausschließlich für eine Nutzung dient, sondern, dass man es bei sich wechselnden Anforderungen auch umnutzen und anpassen kann an die neuen Bedürfnisse. Auch klimabedingte Faktoren sollten inzwischen bei allen unseren Bauvorhaben eine Rolle spielen. Wie gehen wir um mit heißeren Sommern, mit mehr Regen, mit plötzlicherem Regen, mit trockenen Sommern? All diese Faktoren sollten beim Bauen auch eine Rolle spielen. Wie gehen wir mit Speicherung von Wasser um? Wie gehen wir überhaupt mit dem Thema Wasser um, zum Beispiel Trinkwasser – muss das eine Klospülung bedienen? Oder welche Möglichkeiten kann man da in Betracht ziehen und nachhaltiger denken, nachhaltiger arbeiten?

Mit Blick auf das Thema wird auch heute immer öfter über neue Lösungen bei der Materialwahl gesprochen. Zum Beispiel auch das Thema Hanf ist dabei im Gespräch. Wir reden über innovative Verfahren, Tools, Prozesse. Auch das Thema Recycling kommt natürlich verstärkt auf. Welche Chancen siehst du für die Bau- und Immobilienwirtschaften, allgemein ressourcenschonend zu bauen?

Ressourcenschonendes Bauen ist für mich ein erster Schritt dazu, den Neubau stark zu hinterfragen und wirklich bei der Nutzung von Bestandsimmobilien zu schauen, weil wir dort am meisten Ressourcen sparen können. Auch was die Wirtschaftlichkeit angeht. Es kursiert immer noch so ein bisschen die Meinung: „Ach, das kann man doch abreißen und neu bauen. Ist doch viel günstiger.“ Wage ich zu bezweifeln.

Wir haben das auch an verschiedenen Beispielen schon mal durchgerechnet und kommen da genau zum gegenteiligen Ergebnis: Dass es eben aufgrund der hohen Entsorgungskosten, die wir mittlerweile haben, und der steigenden Preise doch günstiger ist, über ein schlaues Sanierungs- und Revitalisierungs-Konzept nachzudenken, als abzureißen und neu zu bauen.

Cradle to cradle – Baustoffe & Ressourcen nicht verschwenden, sondern wiederverwenden

Cradle to Cradle ist ein Thema: Dass man Materialien, die man verbaut, auch wieder dem Kreislauf zuführen kann, um einfach hier keine Müllberge zu produzieren, sondern Baustoffe wiederzuverwenden. Und da spielt eine ganz große Rolle natürlich das Thema Verbundbaustoffe. Baustoffe, die auf der Baustelle so zusammengefügt werden, dass man sie nicht mehr trennen kann entsprechen natürlich nicht dem Prinzip der Kreislaufwirtschaft und sollten weitestgehend vermieden werden.

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Hybrid bauen, also die Verbindung aus Beton, Stahl und Holz nutzen, kann das ein Weg zu mehr Nachhaltigkeit beim Bau sein?

Aufgrund der Eigenschaften der einzelnen Baustoffe kann dort auf jeden Fall materialsparend gearbeitet werden, dass man eben die Materialien entsprechend ihrer leistungsstarken Merkmale einsetzt. Da kann durchaus ein großer Materialanteil eingespart werden. Aber auch hier sollte man dort immer im Hinterkopf behalten, was man zusammenfügt. Lässt sich das wieder trennen? Kann man diese Baustoffe auch wieder recyceln, getrennt recyceln? Oder sind die zusammengefügt dann eben am Ende doch auch nur noch was für die Deponie?

Grundsätzlich bieten sich da gute Möglichkeiten, auch gerade größere Spannweiten herzustellen. Was im Holzbau ja nicht so ohne Weiteres möglich ist, aber in den Hybrid-Bauten. Auch an den Hybrid-Bauten kann man natürlich Brandschutzanforderungen besser erfüllen, indem man einfach die Fluchtwege in dem anderen Baustoff herstellt und die anderen Bereiche dann in Holz herstellt. Weil wir da mit den Landesbauordnungen so unsere Themen haben. Der Holzbau kriegt ja gerade wieder “einen auf den Deckel”, was für Gebäudeklasse 5 nicht so schön ist. Das könnte den Holzbau gerade wieder torpedieren, seit die Brandschutz-Anforderungen extrem streng sein sollen.

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Beim Oberhof-Projekt in Bad Homburg wurde aus einer Hofreite ein Wohn- und Lebensraum mit Mehrgenerationen-Wohnen, öffentlichen Bereichen und Angebot wie Bibliothek, Gastronomie und Gewerbe. Welchen Vorteil hat dieses Konzept zum einen für die Stadt, für den Stadtteil, aber auch für jeden einzelnen Mieter und Bewohner?

Für die Immobilie selbst war natürlich der große Vorteil dass völlig ungenutzte, riesige Flächen, Scheunen, Stallungen, Heuböden, Fruchtspeicher, einfach wieder eine neue Nutzung gefunden haben. Und da es ja auch ein Einzelkulturdenkmal ist, war es natürlich noch auch aus baukultureller Sicht ein ganz wichtiger Weg, den wir da eingeschlagen haben. Was die Nutzungsvielfalt angeht, ist es so, dass die Menschen, die dort leben und arbeiten, eben auch eine bunte Mischung darstellen.

Der Hof ist den ganzen Tag bespielt. Es gibt nicht so diese Situation wie in reinen Wohnanlagen, dass er nur als Wohnstadt dient, sondern es ist zum Beispiel die Stadtteilbibliothek da. Die zieht Publikum von außen an. Es wird demnächst ein Restaurant eröffnet. Auch da kommen viele Menschen von außen. So gibt es eine schöne Mischung und eine schöne Belebung des Quartiers. Und das ist sowohl aus städtebaulicher Sicht, als auch in sozialkultureller Sicht einfach wünschenswert.

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In Regionen wie Frankfurt Rhein-Main herrscht natürlich Flächenmangel, und Wohnraumbedarf ist groß. Mit Blick auf das Thema nachhaltig bauen, ist da aus deiner Sicht der Bau neuer, energieffizienter Wohnungen sinnvoller? Oder der Blick auf den Bestand und die Sanierung beziehungsweise Revitalisierung?

So viel Energie, wie beim Abriss und Neubau von Gebäuden vergeudet wird, kann man beim Bauen im Bestand gar nicht einsetzen. Und von daher ist auf jeden Fall auch hier die Revitalisierung von Bestandsgebäuden deutlich interessanter als Abriss und Neubau. Noch dazu kommt die Logistik im städtischen Raum. Da ist eine Baustelle schon eine echte Herausforderung, wenn man eine Baugrube herstellen will, Nachbargebäude abfangen muss, Bürgersteige absperren muss. Die Stadt muss umleiten oder gar die Straßenbahnlinie. Auch das sind Aspekte, die das Bauen im Bestand doch deutlich lukrativer machen als Abriss und Neubau.

Der Oberhof in Bad Homburg früher und heute (Bild vorher: acr+ architekten, Bild nachher: the good place)

Revitalisierung vom Bestand kann dann in der Praxis letzten Endes sehr unterschiedlich umgesetzt werden. Man kann einem bestehenden Gebäude wieder neues Leben einhauchen und es zeitgemäß gestalten. Oder ein Objekt einer völlig neuen Nutzung zuführen, zum Beispiel Umnutzung von ehemaligen Büros und Gewerberäumen zu Wohnraum oder Industriehallen zu Lofts und Eventlocations. Welche Vorteile hat die Revitalisierung eines denkmalgeschützten Gebäudes?

Denkmalgeschützte Gebäude erheben ja einen sehr hohen Anspruch an den baukulturellen Wert und werden sehr schnell in die Richtung Museum oder Ausstellungsraum gesetzt. Was sich natürlich nicht immer finanzieren lässt. Wenn man eine schöne Nutzung findet, auch für ein denkmalgeschütztes historisches Gebäude, diese Nutzungen sich mit den Strukturen des Denkmals arrangieren können, dann spricht gar nichts dagegen, eine ganz andere Nutzung in ein denkmalgeschütztes Gebäude einzubringen. Denn das, für das es früher teilweise mal genutzt war, ist eben heute oft nicht mehr zeitgemäß, und der Bedarf dafür ist nicht mehr da. Deswegen: bedarfsorientiert arbeiten, aber eben mit großem Respekt der alten historischen Bausubstanz gegenüber. Ich denke, das kann sehr viele, gute neue Beispiele hervorbringen.

…bedarfsorientiert arbeiten, aber eben mit großem Respekt der alten historischen Bausubstanz gegenüber…

Mit Blick auf die andere Seite: Welche Herausforderungen und Hürden gibt es bei dem Thema Revitalisierung von Bestandsgebäuden?

Es kommt häufig zu Interessenkonflikten zwischen Denkmalschutz und Brandschutz. Da bedarf es einer sehr genauen Vorplanung, einer sehr frühen Einbindung der Genehmigungsbehörden. Auch das Thema Stellplätze kann ein Showstopper sein, wenn man jetzt irgendwie im urbanen Umfeld so ein Gebäude revitalisiert und dann für die neue Nutzung einfach neue Stellplatzkonzepte benötigt. Dann muss man einfach da auch die beteiligten Behörden frühzeitig einbinden, um gemeinsam gute Lösungen zu erarbeiten und dem Gebäude selbst zu dienen.

Vielen Dank für deine Antworten.

Sehr gerne.

Es tut sich sehr viel mit Blick auf die Thematik Nachhaltigkeit am Bau: sei es die Art wie wir bauen – also ob wir neu bauen oder revitalisieren – oder der Einsatz neuer Materialien und Verfahren – von Hanf-Ziegeln, Holz-Hybrid-Bau (wir hatten berichtet) bis zur modulare Bauweise und dem “Haus aus dem Drucker”.

Schauen Sie sich im Onlinemagazin weitere Beiträge dazu an.

Wenn Sie selber einen Altbau besitzen, eine Hofreite, ein historisches Denkmal oder Industriehallen, für die Sie sich eine Revitalisierung vorstellen können, nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.

Wir begleiten Ihre erfolgreiche Revitalisierung von Bestandsimmobilien

Wir unterstützen Sie gerne mit maßgeschneiderten Lösungen bei der Entwicklung und Vermarktung Ihres Revitalisierungs-Projektes, beispielsweise mit 

  • anteiliger Finanzierung von (nachhaltigen) Revitalisierungs-Konzepten über die Umsetzung einer Crowd-Investing Kampagne mit dem Partner ecozins
  • Umsetzung und Projektentwicklung gemeinsam mit acr+ architekten und erfahrenen Bau-Unternehmen wie der Frankfurter ALEA AG, die aktuell zum Beispiel im Pioneer Park Hanau im Bereich Revitalisierung wirkt
  • Vermarktungs-Konzepten Ihres Revitalisierungs-Projektes – von der Website bis zur Markenbildung und umfassenden medialen Bau-Begleitung über die gesamte Bauzeit bis zur exklusiven Vermarktung der neu entstehenden Wohnungen

Ihr persönlicher Ansprechpartner
Herr Oliver Weber-Lapp
Geschäftsführer
Email: oliver.lapp@the-good-place.net
Mobil: 0157-36484533

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